Undgå skattesmæk ved erhverv i egen bolig

Skal du bruge et kontor, showroom eller lager i din egen bolig – enten til din personlige virksomhed eller til udlejning – er det afgørende at kende reglerne, så du undgår eventuelle skattesmæk ved erhverv i egen bolig. I denne guide gennemgår vi:

• Hvornår et rum i egen bolig kan godkendes som erhvervsmæssigt—og hvad det kræver vedrørende indretning, adgang og brugstid
• De skattemæssige konsekvenser ved udlejning til eget selskab, herunder fastsættelse af markedsleje, kapitalindkomstbeskatning og krav om andelsstørrelse
• Hvordan du undgår faldgruber ved vedligeholdelse, skattemæssige afskrivninger og ejendomsværdiskat ved salg af boligen.

Udgangspunktet er, at der for private boliger alene kan foretages fradrag for udgifter til renter. Dette udgangspunkt hænger sammen med, at der normalt er skattefrihed ved et salg af bolig. I visse tilfælde kan der opnås fradrag for udgifter ved udlejning eller erhvervsmæssig brug af egen bolig. Dette vil vi komme nærmere ind på senere i artiklen.

I det følgende vil der kort blive redegjort for hovedprincipperne for udlejning og erhvervsmæssig anvendelse af en del af egen bolig.

Kontor og erhverv i egen bolig

Det forekommer, at både lønmodtagere og selvstændigt erhvervsdrivende anvender en del af egen bolig til erhverv. Dette kan f.eks være kontor, showroom, lager og lign. i forbindelse med en personlig ansættelse eller drift af personlig virksomhed.

For at et lokale i egen bolig kan anses som kontor eller lign., er der i praksis tale om, at værelset skal have skiftet karakter. Det betyder, at det ikke hører med til boligens almindelige opholdsrum og derfor ikke bruges privat. Der er en meget restriktiv vurdering heraf. Et værelse, som blot er møbleret med kontormøbler eller udstyret med bogreoler, vil som udgangspunkt ikke betyde, at værelset har skiftet karakter.

Adgangsforhold og fysisk afgrænsning

Udover selve indretningen har adgangsforholdene også betydning. Er lokalet et gennemgangsværelse for at komme til et af boligens øvrige opholdsrum, vil det ikke kunne anerkendes som kontor eller lign., da værelset ikke er adskilt fra resten af boligen.

Lokaler med selvstændig indgang vil oftere kunne anses for at opfylde reglerne. Bruges en garage eventuelt til lager, kan den ikke samtidig bruges til parkering af familiens cykler eller lign., da garagen i så fald også bruges privat.

Krav om hovedarbejdsplads

Der er yderligere krav om, at kontoret eller lign. bruges som hovedarbejdsplads inden for normal arbejdstid. Det vil sige, hvor meget lokalet anvendes til indtægtsgivende aktiviteter. Her lægges der vægt på, om det pågældende lokales anvendelse danner grundlag for den primære indtægtskilde for den enkelte.

Driver den selvstændige eksempelvis forfattervirksomhed som eneste erhverv og sidder derfor på kontoret 8 timer dagligt, vil der være en formodning for, at kontoret er hovedarbejdsplads. Omvendt ville kontoret ikke blive anset som hovedarbejdsplads, hvis der blot arbejdes 1-3 timer derfra om aftenen.

Fradragsmuligheder for erhvervsmæssige lokaler

Når ovenstående er opfyldt, vil både lønmodtageren og den selvstændigt erhvervsdrivende kunne få godkendt skattemæssigt fradrag for en andel af udgifterne, der knytter sig til de erhvervsmæssigt anvendte lokaler. Det omfatter udgifter til el, vand, varme, forsikring, ejendomsskat m.m. Der vil samtidig kunne gives et nedslag i ejendomsværdiskatten for ejerboliger. Ved lejeboliger vil der være fradrag for en andel af egen husleje.

Der kan ikke opnås fradrag for vedligeholdelse på ejendommen, da ejendommen vil kunne sælges skattefrit.

Indretning af lokaler vil blive anset for værende driftsmidler med mulighed for afskrivning. Dog skal man være opmærksom på, at der ved endt erhvervsmæssig anvendelse skal ske beskatning af evt. værdi ved overgang til privat anvendelse.

Andel af udgifter knyttet til brugen af værelset vil ofte være en mindre størrelse.

Trenden er, at det er meget vanskeligt for lønmodtagere at få godkendt fradrag, lidt lettere for selvstændige og lettest for dem, der driver virksomhed i væsentligt omfang fra egen bolig, jf. det følgende.

Udlejning af egen bolig til erhverv

Dette gælder principielt både den selvstændiges væsentlige erhvervsmæssige anvendelse af egen bolig og udlejningen af en del af egen bolig til eget selskab.

Krav om fastsættelse af husleje

Hvis dit selskab benytter en del af din private bolig til virksomhedens aktiviteter, skal der fastsættes en husleje på markedsvilkår. Dette gælder uanset, at der som udgangspunkt ikke findes et reelt udlejningsmarked for sådanne erhvervslokaler i private boliger.

Den aftalte leje kan betales fra selskabet til dig som ejer og beskattes hos dig som en lejeindtægt.

Skattemæssig behandling afhænger af anvendelsesomfanget

Hvis den erhvervsmæssige del udgør under 25 % af boligens værdi:

• Lejeindtægten beskattes som kapitalindkomst.

• I 2025 beskattes kapitalindkomst med:

  • 12,01 % bundskat, og

  • op til 15 % topskat, afhængigt af indkomst over 611.800 kr.
    → samlet op til ca. 27–30 %.

• Der gives ikke fradrag for almindelige boligudgifter (el, varme mv.), da boligen ikke anses som erhvervsejendom.

• Hvis det erhvervsmæssige areal udgør mindst 10 % af boligarealet, kan du dog fratrække en forholdsmæssig andel af ejendomsskatten (grundskyld).

• Uanset størrelsen på den erhvervsmæssige andel, gives der et nedslag i ejendomsværdiskatten for den erhvervsmæssigt anvendte del.

Ejendommen skifter ikke karakter, og du vil derfor fortsat kunne sælge boligen skattefrit efter parcelhusreglen, så længe den har været anvendt til helårsbeboelse og opfylder bopælspligten.

Reglerne om bundfradrag på DKK 24.000 om året, eller 1 1/3% af den offentlige vurdering, kan ikke anvendes ved sådan udlejning. Det skyldes, at denne regel alene finder anvendelse ved udlejning til beboelse. Det kunne eksempelvis være udlejning til airbnb og lign.

Hvis den erhvervsmæssige del udgør 25 % eller mere af boligens værdi:

• Ejendommen anses som blandet benyttet.

• Det betyder:

  • Du skal foretage en opdeling i en privat del og en erhvervsmæssig del.

  • Den private del danner grundlag for ejendomsværdiskatten.

  • Du skal angive en ejerboligværdi for både vurderingsåret 2001 og 2002 (til historisk skattegrundlag).

  • Ved salg vil der ske delvis beskatning af avance på den erhvervsmæssige del.

  • Du får adgang til fradrag for erhvervsmæssige udgifter (drift, vedligeholdelse mv.) for den erhvervsmæssige andel.

Den øvrige del af ejendommen anses for værende erhvervsmæssigt anvendt, og alle udgifter der knytter sig til denne del er fradragsberettigede. Dette gælder også vedligeholdelse og skattemæssige afskrivninger, hvis arealerne anvendes til afskrivningsberettigede formål.

Da der nu reelt er tale om erhvervsmæssig udlejning, og dermed erhvervsmæssig virksomhed, vil en evt. lejeindtægt fra eget selskab, efter fradrag for relevante driftsudgifter, blive beskattet som personlig indkomst. Dvs. at der skal betales AM-bidrag, og marginalskatten herfor udgør op til 56,7%. Samtidig er fradragsværdien af udgifterne tilsvarende højere.

Der skal ikke opkræves husleje ved ”udlejning” til egen personlige virksomhed.

Ovenstående giver desuden mulighed for, at den erhvervsmæssige andel af ejendommen kan indgå i virksomhedsordningen.

Opsummering af artiklen

Retspraksis viser, at det er meget vanskeligt som lønmodtager at opnå fradrag for udgifter i egen bolig i forbindelse med anvendelse af en andel af denne til kontor eller lign. Dog er det ikke umuligt. Derimod er der større sandsynlighed for fradrag, hvis lokalerne anvendes i forbindelse med egen personlig virksomhed, eller der sker udlejning til eget selskab.

Hvis den erhvervsmæssigt anvendte del af boligen udgør mindst 25% af boligens værdi, og der bliver fastsat en ny vurdering, har ejendommen skiftet karakter, og der vil ubetinget være adgang til fradrag for udgifter i tilknytning til den erhvervsmæssige anvendelse.

Vi henviser til SKATs hjemmeside for yderligere vejledning og regler omkring erhverv i egen bolig.

Fandt du dit svar?

Vi har masser af viden, inspiration, og gode råd til selvstændige vi gerne vil dele med dig. Skriv dig op til at modtage vores bedste indhold hver måned her